Stai pensando di chiudere il contratto d’affitto? Ecco cosa devi sapere per non sbagliare
Cambiare casa o decidere di liberare il proprio immobile è un momento di transizione importante. Che tu sia l'inquilino che ha trovato la casa dei sogni, o il proprietario che ha bisogno di rientrare in possesso dell'appartamento, la burocrazia non deve diventare un incubo.
La risoluzione del contratto di affitto (o locazione) segue regole precise. Ignorarle potrebbe costarti caro in termini di penali o rinnovi automatici indesiderati. In questo articolo per Case Domus, ti guiderò passo dopo passo tra scadenze, raccomandate e obblighi fiscali.
1. Chi può dare disdetta e quando?
La legge non tratta le due parti allo stesso modo: l'inquilino (conduttore) è generalmente più tutelato rispetto al proprietario (locatore). Vediamo la tua situazione specifica.
Se sei l'Inquilino (Conduttore)
Hai molta flessibilità, ma devi rispettare i patti. Puoi recedere dal contratto in due casi principali:
- Disdetta convenzionale: In qualsiasi momento, se il contratto prevede una clausola che ti permette di andare via senza fornire giustificazioni (sempre rispettando il preavviso).
- Gravi motivi: Anche se non c'è una clausola specifica, la legge ti permette di lasciare l'immobile per fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti (es. un trasferimento lavorativo improvviso e lontano, problemi strutturali dell'edificio, perdita del lavoro).
Se sei il Proprietario (Locatore)
Qui la strada è più stretta. Non puoi mandare via l'inquilino prima della prima scadenza naturale (es. i primi 4 anni in un contratto 4+4), a meno che non si verifichino casi molto specifici previsti dalla legge, come:
- Devi destinare l'immobile a uso abitativo per te o i tuoi familiari stretti.
- L'inquilino ha disponibilità di un altro alloggio libero nello stesso comune.
- L'immobile è gravemente danneggiato e deve essere ristrutturato (e la presenza dell'inquilino è di ostacolo).
- Vuoi vendere l'immobile a terzi e non possiedi altri appartamenti (oltre a quello in cui vivi).
2. Il Preavviso: la regola d’oro dei 6 mesi
Sia che tu stia lasciando o chiedendo indietro la casa, la tempistica è tutto. La regola standard prevede l'invio della disdetta almeno 6 mesi prima della data in cui vuoi lasciare l'immobile.
Attenzione alla forma: Non basta una telefonata o un messaggio su WhatsApp. Devi inviare una Raccomandata A/R (con ricevuta di ritorno) o una PEC (Posta Elettronica Certificata). La data che fa fede non è quella di spedizione, ma quella di ricezione da parte del destinatario.
Il consiglio di Case Domus: Controlla sempre il tuo contratto cartaceo. A volte, le parti concordano un preavviso ridotto (es. 3 mesi) per l'inquilino. Se c'è scritto, vale quella tempistica!
3. Quanto costa chiudere il contratto?
La burocrazia ha un costo, ma dipende dal regime fiscale che hai scelto in fase di registrazione. Se in regime ordinario l'importo per la chiusura sarà di Euro 67,00 mentre in regime di cedolare secca non c'è nessun costo da sostenere.
Nota bene: Anche se sei in Cedolare Secca e non devi pagare i 67 euro, devi comunque comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI entro 30 giorni dall'evento. Se sei in regime ordinario, dovrai usare il modello F24 Elide per il pagamento.
4. Spunti interessanti: Il momento della riconsegna e la cauzione
Hai inviato la raccomandata, hai pagato l'F24... è finita qui? Non proprio. Il momento più delicato è il verbale di riconsegna. Ecco due aspetti che spesso vengono sottovalutati e che possono salvarti il portafoglio:
- Usura vs Danno: Se sei l'inquilino, non devi ridipingere le pareti a nuovo a meno che non sia specificato nel contratto o se le hai danneggiate/imbrattate visibilmente. I buchi dei quadri o il normale "ingrigimento" dei muri rientrano nella normale usura e non possono essere trattenuti dalla cauzione.
- Interessi sulla cauzione: Se sei il locatore, ricorda che alla fine del contratto devi restituire il deposito cauzionale più gli interessi legali maturati negli anni (a meno che non siano stati versati annualmente), anche se il contratto diceva "infruttifero" (poiché tale clausola è spesso considerata nulla).
Conclusione
La risoluzione del contratto di affitto è un passaggio burocratico obbligato, ma se gestito con ordine e rispetto delle scadenze, ti permette di chiudere un capitolo e aprirne uno nuovo con serenità.
Sei pronto a cercare la tua prossima casa o a trovare un nuovo inquilino perfetto? Su Case Domus siamo pronti ad aiutarti nella tua prossima avventura immobiliare.
