Documentazione 2026: Cosa devi avere pronto prima di mettere l'immobile sul mercato
Hai deciso: è il momento di vendere. Hai spolverato i mobili, fatto le foto migliori possibile e deciso il prezzo. Sei pronto a pubblicare l'annuncio, vero? Fermati un attimo.
Nel mercato immobiliare del 2026, l'errore più costoso che puoi commettere non è sbagliare il prezzo, ma farti trovare impreparato sui documenti.
Oggi gli acquirenti sono più informati, le banche sono più rigide per concedere i mutui e i notai non lasciano passare nulla. Se trovi l'acquirente perfetto ma ti manca un pezzo di carta fondamentale, la vendita non solo rallenta: rischia di saltare (o di costarti una grossa riduzione del prezzo).
Noi di Case Domus vogliamo evitarti questo stress. Ecco la guida pratica a cosa devi avere in mano prima di aprire la porta al primo visitatore.
1. La "Carta d'Identità" della casa: L'Atto di Provenienza
Sembra scontato, ma è la base. Devi dimostrare di essere il proprietario.
- Se l'hai comprata: Ti serve il rogito notarile di compravendita.
- Se l'hai ereditata: Ti serve la dichiarazione di successione e la relativa trascrizione dell'accettazione dell'eredità.
Lo spunto di Case Domus: Se hai ereditato la casa molti anni fa, verifica di aver pagato tutte le imposte e che la successione sia stata regolarmente trascritta nei registri immobiliari. Senza la trascrizione, non puoi vendere (e farla d'urgenza costa di più).
2. Il cuore del problema: La Conformità Urbanistica e Catastale
Qui è dove il 70% delle vendite si inceppa. Attenzione: Il Catasto non è probatorio. Avere una planimetria catastale che "sembra" uguale a casa tua non basta.
Devi garantire lo Stato Legittimo dell'immobile. Ciò significa che lo stato di fatto della casa (come è oggi) deve coincidere perfettamente con:
- La Planimetria Catastale depositata.
- I progetti depositati in Comune (Licenza edilizia, Condoni, DIA, SCIA, CILA).
Se hai spostato un muro, chiuso un balcone o creato un secondo bagno senza comunicarlo al Comune, la casa è "non conforme".
Novità 2026: Oggi è quasi indispensabile far redigere da un tecnico una RRE (Relazione di Regolarità Edilizia) prima della vendita. È un documento che certifica che tutto è in regola. Presentarsi con una RRE già pronta dà al compratore una sicurezza totale e giustifica il tuo prezzo richiesto.
3. L'APE: Non è solo un pezzo di carta colorato
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per legge fin dal momento in cui pubblichi l'annuncio (dobbiamo indicare la classe e l'indice di prestazione). Non puoi aspettare il giorno del rogito per farlo.
Inoltre, con la sensibilità verso le "Case Green" aumentata drasticamente negli ultimi anni, un acquirente guarderà con molta attenzione se la tua casa è in classe G o in classe C, perché sa che questo influirà sulle sue bollette future e sul valore dell'immobile nel tempo.
4. Il Condominio: Trasparenza totale
Se vendi un appartamento in condominio, devi giocare a carte scoperte. Procurati subito:
- Il Regolamento di Condominio.
- Gli ultimi verbali delle assemblee (almeno gli ultimi due anni).
- Una dichiarazione dell'amministratore che attesti che sei in regola con i pagamenti (liberatoria condominiale).
Perché è importante? Se l'assemblea ha appena deliberato il rifacimento del tetto per l'anno prossimo, devi dirlo. Se lo nascondi, l'acquirente potrebbe chiederti i danni dopo l'acquisto. Essere trasparenti, invece, crea fiducia.
5. Documenti personali e Impianti
Non dimenticare:
- Carta d'identità e Codice Fiscale di tutti i proprietari.
- Estratto dell'atto di matrimonio (o certificato di stato libero/vedovanza) per capire il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
- Certificazioni degli impianti: Elettrico, idraulico, caldaia. Se non sono a norma o non hai i certificati, non è un dramma, ma va specificato nel contratto per evitare contestazioni.
Conclusione: La carta vince sulla parola
Preparare questo fascicolo richiede tempo e, a volte, l'intervento di un tecnico. Ma farlo adesso ti dà un vantaggio competitivo enorme: la tua casa sarà "Rogitabile Subito".
Per un acquirente che ha fretta o paura delle sorprese, la tua casa diventerà la prima scelta rispetto a quella del vicino che ha "i documenti in arrivo".
Ti gira la testa tra sigle e uffici comunali? Portaci le chiavi e i documenti che hai: al resto pensiamo noi di Case Domus. Facciamo un check-up completo del tuo immobile per farti vendere senza intoppi.
